Podstawowe wiadomości o wspólnotach mieszkaniowych, Wspólnota Mieszkaniowa - wzory dokumentów
[ Pobierz całość w formacie PDF ]
Henryk Walczewski
Podstawowe wiadomości o wspólnotach mieszkaniowych
Spis treści
I. Lokal jako przedmiot odrębnej własności
I.1. definicja lokalu mieszkalnego i użytkowego
Przedmiotem odrębnej własności może być tylko taki lokal, który stanowi odrębny przedmiot
własności. Definicję jego znajdujemy w art. 2 ust 2 ustawy o własności lokali, a jest nim “
wydzielona
trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które
wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten
stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali, wykorzystywanych zgodnie z
przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.”.
W definicji można więc wyodrębnić elementy, które decydują czy dany lokal może być uznany za
odrębny przedmiot własności:
(1)
wydzielenie trwałymi ścianami
- “
wydzielenie
” podkreśla oddzielność od innych lokali, jako
odrębnej funkcjonalnej całości. Potrzeba więc samodzielnego wejścia do lokalu, a także
zamknięcia przy pomocy osobnych drzwi z zamkiem. “
trwałymi
” oznacza związanie z
konstrukcją i zgodność z przeznaczeniem budynku. Tym samym wykluczone są pomieszczenia
wydzielone przy pomocy prowizorycznych ścianek (meblościanek), a także nie zamurowane
przejścia do innych lokali (przysłowiowe zabite drzwi za szafą).
(2)
przeznaczenie na stały pobyt ludzi
- czyli wymóg takiego stanu technicznego, jaki zapewnia
powszechnie przyjęty i akceptowany, bezpieczny pobyt ludzi.
(3)
lokal ma służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych
- to kryterium ma charakter względny i
odnosić je należy do aktualnych, powszechnie przyjętych poglądów, że mieszkanie powinno
posiadać urządzenia (i pomieszczenia) służące przygotowywaniu posiłków oraz celom
higienicznym (łazienka i ubikacja). W istocie więc mamy tu odesłanie do przepisów wydawanych
przez Ministra Budownictwa (obecnie Mieszkalnictwa), mających charakter norm technicznych
przy projektowaniu, gdzie wskazuje się jakie urządzenia i pomieszczenia mają wchodzić w skład
aktualnie projektowanych i budowanych mieszkań. Jest to norma aktualnie obowiązująca, stąd
stare mieszkania często jej nie spełniają. Jeśli więc jakiś lokal, posiadający już status odrębnej
nieruchomości i przedmiotu odrębnej własności, nie spełnia wymagań wyżej podanych - nie traci
swego bytu prawnego. Nie jest jednak możliwe tworzenie nowych lokali jako odrębnych
nieruchomości, jeśli nie spełniają one podanych w ustawie kryteriów.
Należy pamiętać, że definicja lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali nie jest tożsama z
definicją w rozumieniu ustawy o najmie. Stąd wiele rozczarowań i nieporozumień, kiedy lokal
będący przedmiotem najmu nie może zostać sprzedany najemcy, chociaż najemca ma prawo
pierwszeństwa. Wymagania co do lokali będących przedmiotem odrębnej własności są znacznie
wyższe, i jest możliwe że części lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali są uważane za
samodzielne lokale w rozumieniu ustawy o najmie. Natomiast nie każdy lokal w rozumieniu ustawy o
najmie, może być przedmiotem odrębnej własności.
Ustawa o własności lokali daje definicję nie tylko dla lokalu mieszkalnego, jednak definicja ta dla
innych lokali jest definicją pozorną. W zdaniu końcowym Art. 2 ust. 2 mówi że "przepis ten stosuje
się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na
cele inne niż mieszkalne". Oznacza to, że najpierw należy określić przeznaczenie danego lokalu, a
następnie odpowiednio zastosować kryteria w sposób określony ustawą dla lokalu mieszkalnego.
Przykładem niech będzie próba utworzenia definicji dla lokalu handlowego - "sklepem jest izba lub
zespół izb przeznaczonych do zorganizowanej sprzedaży towaru, przystosowany do przechowywania
ilości towaru niezbędne do sprzedaży, oraz bezpiecznego przebywania w nim obsługi i klientów,
przez cały czas w ciągu doby (dni tygodnia lub pór roku), w którym mogą pracować sklepy
sprzedające ten towar".
I.2. Sposoby kreowania lokali jako odrębnych przedmiotów własności
Zgodnie z ustawą, samodzielne lokale będące przedmiotem odrębnej własności powstają poprzez:
a/ wydzielenie lokalu z istniejącej nieruchomości, jednostronnym aktem notarialnym, który pociąga
za sobą wpis w księdze wieczystej (Art. 7 ust. 1),
b/ przez zniesienie współwłasności nieruchomości drogą jej podziału na samodzielne lokale będące
przedmiotem odrębnej własności, co można uczynić orzeczeniem sądu (Art. 7 ust. 1 in fine) lub
umową stron przed notariuszem (Art. 8 ust. 3),
c/ w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie
budynku, oraz do ustanowienia w nim po zakończeniu budowy, odrębnej własności lokali i
przeniesienia tego prawa na osobę wskazaną w umowie.
W praktyce działania gmin, mamy zazwyczaj do czynienia z pierwszym przypadkiem, rzadziej z
drugim, a trzeci wydaje się być raczej wykluczony.
I.3. Przesłanki konieczne do utworzenia lokalu będącego przedmiotem
odrębnej własności
Dla powstania lokalu jako odrębnej nieruchomości muszą być najpierw spełnione przesłanki
faktyczne. Nie można bowiem ustanowić prawa dla nie istniejącego przedmiotu. Stąd kolejność
będzie zawsze ta sama - do istniejącego fizycznie lokalu można przywiązać odpowiadające mu
prawa.
Aby uczynić zadość warunkom przewidzianym w Art. 2 ust. 2 ustawy, trzeba zapewnić lokalowi
samodzielność, a więc spełnić przesłanki techniczne i architektoniczne, które wyrażają się poprzez:
a/ wydzielenie osobnego wejścia,
b/ pomieszczenia kuchennego i miejsca do przechowywania żywności,
c/ pomieszczeń sanitarnych; łazienki i w.c.,
d/ zapewnienia sprawnego ogrzewania,
e/ dopływu zimnej i ciepłej wody,
f/ odprowadzenia ścieków,
g/ napływu świeżego powietrza i odprowadzenie zużytego,
h/ bezpieczne doprowadzenie odpowiednich ilości energii (elektrycznej, gazowej).
Ponadto rozkład i cechy lokalu muszą być takie, aby lokal umożliwiał zaspokajanie potrzeb
mieszkaniowych (funkcjonalność, bezpieczeństwo), stałe w nim przebywanie (brak uciążliwości
środowiskowych jak hałas, wibracje, zanieczyszczone powietrze, oraz dostęp światła i powietrza w
dostatecznych ilościach).
O tym czy dany lokal jest lokalem w rozumieniu powyższych przepisów, stwierdzają w formie
zaświadczenia (a więc w trybie postępowania administracyjnego) organy właściwe w sprawach
architektury (art. 2 ust 3).
Lokal w rozumieniu ustawy o własności lokali, różni się od lokalu w rozumieniu ustawy o najmie
lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. W szczególności wyodrębnienie lokalu dla celów
administracyjnego przydziału lokalowego (tzw. kwaterunku czyli przydziału 1 pokoju jako
mieszkania) nie przesądza w niczym o możliwości wydzielenia lokalu w sensie ustawy o własności
lokali (np. sprzedaż jednego pokoju jako lokalu nie jest możliwa).
Z prawnego punktu widzenia, utworzenie nowego lokalu jako przedmiotu odrębnej własności, jest
możliwa tylko po uzyskaniu pozytywnej opinii nadzoru budowlanego, co zależy od spełnienia
warunków technicznych, te zaś domagają się uprzedniego wykonania koniecznych prac
budowlanych. Tryb ten obowiązuje zarówno dla tworzenia lokali: (1) przez podział lokali
istniejących, jak i (2) drogą wydzielenia samodzielnego lokalu w nieruchomości (oczywiście
budynkowej, a czy jest to własność lub wieczyste użytkowanie nie ma tutaj znaczenia). Ostatni
przypadek jest najczęstszym dla gmin, gospodarujących całymi domami mieszkalnymi.
Gdyby opinia nadzoru budowlanego była negatywna, można ją zaskarżyć na zasadach
przewidzianych w k.p.a. . W praktyce przypadki takie należą do rzadkości, gdyż z reguły strona
zainteresowana przystępuje do "negocjacji" z organem nadzoru budowlanego a uwzględniając
zastrzeżenia i wprowadzając poprawki uzyskuje żądane oświadczenie.
I.4. Części składowe lokalu
Lokal jest również rzeczą i stąd wszystkie inne rzeczy użyte do jego powstania, utraciły swoją
odrębność tworząc nową rzecz - lokal mieszkalny lub użytkowy.
Bardziej zasadnym jest jednak inne rozróżnienie - na to co należy do lokalu i te części składowe które
choć położone w obrębie lokalu - nie należą do niego, tylko do nieruchomości wspólnej. Sytuacja
taka ma miejsce w odniesieniu do instalacji centralnego ogrzewania obejmujących cały budynek,
telewizji kablowej, zasilania w gaz i energię do liczników i tym podobnych.
Kryteria rozróżnienia są następujące:
- wszystko co służy użytkowi wszystkich właścicieli lokali musi być wspólne, czyli z tego składać
musi się nieruchomość wspólna, dawniej zwana współwłasnością przymusową (np. klatka
schodowa, korytarze, dach)
- co jest przedmiotem wyłączności w użytkowaniu na rzecz poszczególnych właścicieli lokali
powinno zostać przyłączone do nieruchomości lokalowych (np. instalacja elektryczna w lokalu,
wewnętrzne ścianki działowe)
Problemy powstają tam, gdzie powstaje konkurencja między powyższymi przesłankami, np. czy
grzejniki ogrzewania centralnego mają należeć do lokalu czy do nieruchomości wspólnej.
Rozstrzygamy w oparciu o:
- kryteriumsamodzielności - ogrzewanie tzw. etażowe jest samodzielne bo działa w oderwaniu od
pozostałych lokali i nieruchomości wspólnej – należy więc do danego lokalu
- kryteriumkompletności – jeśli piec, inne grzejniki i całość instalacji nie mieści się w całości w
danym lokalu – ogrzewanie powinno należeć do nieruchomości wspólnej.
[ Pobierz całość w formacie PDF ]